Cashflow-Rechner Bayern
Was bleibt am Monatsende übrig? Der Rechner startet mit den echten Werten für Bayern: 3,50 % Grunderwerbsteuer, zusammen 9,07 % Kaufnebenkosten.
Ihre Angaben
Nicht umlagefähige Kosten = Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. 20 % der Jahreskaltmiete ist ein gängiger Erfahrungswert.
Cashflow vor Steuern
-458 €/ Monat
-5.501 € / Jahr
Die Einheit trägt sich nicht: Sie zahlen monatlich aus eigener Tasche zu.
Damit sich die Einheit trägt, brauchen Sie
- Kaltmiete / Monat
- 1.823 €
- 573 € mehr
- oder Eigenkapital
- 174.848 €
- 94.848 € mehr
Ist diese Miete für die Lage unrealistisch, ist nicht die Finanzierung das Problem, sondern der Preis. Eine niedrigere Anfangstilgung schönt den Cashflow ebenfalls sofort — bremst aber den Vermögensaufbau.
Kennzahlen
- Gesamtinvestition
- 381.745 €
- Darlehen
- 301.745 €
- Jahreskaltmiete
- 15.000 €
- Nicht umlagefähige Kosten
- − 3.000 €
- Zinsen p. a.
- − 11.466 €
- Tilgung p. a.
- − 6.035 €
- Bruttomietrendite
- 4,29 %
- Nettomietrendite
- 3,14 %
- EK-Rendite
- -6,88 %
Bruttomietrendite bezieht sich auf den Kaufpreis, Nettomietrendite auf die Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten. Vor Steuern, ohne AfA. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
Dieselben Zahlen für Bayern — direkt neben der Wertkarte, mit Bodenrichtwerten und dem Einheiten-Check in Reichweite.
Was Bayern den Cashflow kostet
Bayern hat mit 3,50 % den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland. Dieselbe Wohnung — 350.000 € Kaufpreis, 1.250 € Kaltmiete — kostet in Bundesländern mit 6,50 % rund 10.500 € mehr an Gesamtinvestition. Das sind etwa 51 € pro Monat weniger Cashflow, ohne dass sich an der Immobilie irgendetwas ändert.
- Kaufnebenkosten
- 9,07 %
- davon 3,50 % GrESt
- Gesamtinvestition
- 381.745 €
- bei 350.000 € Kaufpreis
- Cashflow / Monat
- -458 €
- Zuzahlung nötig
- Nettomietrendite
- 3,14 %
- auf die Gesamtinvestition
Beispielrechnung: 350.000 € Kaufpreis, 1.250 € Kaltmiete/Monat, 80.000 € Eigenkapital, 3,80 % Sollzins, 2,00 % Anfangstilgung, 20,00 % nicht umlagefähige Kosten. Grunderwerbsteuer-Stand: Juli 2026.
So wird der Cashflow in Bayern positiv
festes BeispielBei 350.000 € Kaufpreis, 1.250 € Kaltmiete und 80.000 € Eigenkapital zahlen Sie in Bayern monatlich zu. Das ist keine Ausnahme, sondern bei 3,80 % Zins und 2,00 % Tilgung der Normalfall am deutschen Markt. Es gibt genau zwei Hebel — und beide lassen sich exakt ausrechnen:
Bei unverändertem Eigenkapital von 80.000 € muss die Kaltmiete steigen, bis die Nettomiete Zins und Tilgung deckt. Den genauen Betrag zeigt der Rechner oben für Ihre Zahlen. Prüfen Sie im Mietspiegel, ob das in Bayern realistisch ist — wenn nicht, ist nicht die Finanzierung das Problem, sondern der Preis.
Umgekehrt können Sie bei 1.250 € Miete mehr Eigenkapital einsetzen, bis das verbleibende Darlehen von der Miete getragen wird. Das kauft Cashflow, senkt aber die Eigenkapitalrendite: dasselbe Geld arbeitet dann weniger stark.
Ein dritter Weg ist die niedrigere Anfangstilgung: sie drückt die Annuität und schönt den Cashflow sofort — Sie bauen dann aber langsamer Vermögen auf. Stellen Sie die Tilgung oben auf 1 % und Sie sehen den Effekt direkt.
Alle Zahlen in diesem Abschnitt gehören zur festen Beispielrechnung: 350.000 € Kaufpreis, 1.250 € Kaltmiete, 80.000 € Eigenkapital, 3,80 % Zins, 2,00 % Tilgung. Der Rechner oben rechnet dieselben zwei Hebel live — er startet mit genau diesen Werten und zeigt deshalb zunächst dasselbe Ergebnis. Sobald Sie dort etwas ändern, gilt seine Zahl, nicht diese.
Preisniveau in Bayern
Der Bodenrichtwert liegt in Bayern im Landesdurchschnitt bei rund 431 €/m² (Destatis, Kaufwerte für Wohnbauland). Je höher das Bodenpreisniveau, desto stärker muss die erzielbare Miete steigen, damit der Cashflow positiv bleibt — in teuren Lagen kippt die Rechnung oft trotz guter Lage ins Minus. Ein grober Orientierungswert, kein Ersatz für den Bodenrichtwert Ihres konkreten Grundstücks.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Cashflow einer Immobilie in Bayern?
Nettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Zins und Tilgung. Entscheidend für Bayern ist die Gesamtinvestition: Auf den Kaufpreis kommen 9,07 % Kaufnebenkosten — davon 3,50 % Grunderwerbsteuer, dazu Notar (~1,50 %), Grundbuch (~0,50 %) und Makler (~3,57 %). Weil Banken diese Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren, erhöhen sie entweder Ihren Eigenkapitaleinsatz oder das Darlehen — und damit die Annuität.
Wie wirkt sich die Grunderwerbsteuer in Bayern auf den Cashflow aus?
Bayern profitiert vom niedrigsten Grunderwerbsteuersatz Deutschlands (3,50 %). Dieselbe Einheit kostet in Bundesländern mit 6,50 % (6,50 %) rund 10.500 € mehr an Gesamtinvestition — das sind etwa 51 € pro Monat weniger Cashflow, bei identischer Miete.
Ab wann trägt sich eine Wohnung in Bayern selbst?
Im Beispiel (350.000 € Kaufpreis, 1.250 € Kaltmiete, 80.000 € Eigenkapital, 3,80 % Zins, 2,00 % Tilgung) liegt der Cashflow in Bayern bei -458 € pro Monat. Sie zahlen also monatlich zu. Damit sie sich selbst trägt, bräuchte sie entweder 1.823 € Kaltmiete (573 € mehr) oder 174.848 € Eigenkapital (94.848 € mehr) — oder eine niedrigere Anfangstilgung, die aber den Vermögensaufbau bremst. Rechnen Sie oben mit Ihren eigenen Zahlen.
Konkrete Einheit in Bayern auf dem Tisch?
Der Cashflow sagt Ihnen, ob sich die Finanzierung trägt — nicht, ob der Preis stimmt. Der Einheiten-Check rechnet Marktwert, Mietrendite und Beleihungswert nach den amtlichen ImmoWertV-Verfahren und zeigt, ob der Ertrag den aufgerufenen Preis überhaupt trägt.