Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Jedes Bundesland setzt seinen Satz selbst — zwischen 3,50 % und 6,50 %. Bei 350.000 € Kaufpreis sind das rund 10.500 € Unterschied, nur wegen der Adresse. Stand: Juli 2026.

Grunderwerbsteuersätze der 16 Bundesländer und die Steuer bei 350.000 € Kaufpreis
Bundesland	Satz	Steuer bei 350.000 €	Rechner
Bayern	3,50 %	12.250 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Baden-Württemberg	5,00 %	17.500 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Niedersachsen	5,00 %	17.500 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Rheinland-Pfalz	5,00 %	17.500 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Sachsen-Anhalt	5,00 %	17.500 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Thüringen	5,00 %	17.500 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Bremen	5,50 %	19.250 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Hamburg	5,50 %	19.250 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Sachsen	5,50 %	19.250 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Berlin	6,00 %	21.000 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Hessen	6,00 %	21.000 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Mecklenburg-Vorpommern	6,00 %	21.000 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Brandenburg	6,50 %	22.750 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Nordrhein-Westfalen	6,50 %	22.750 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Saarland	6,50 %	22.750 €	Kaufnebenkosten Cashflow
Schleswig-Holstein	6,50 %	22.750 €	Kaufnebenkosten Cashflow

Warum der Satz Ihre Rendite bestimmt

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und der einzige, den Sie nicht verhandeln können. Sie erhöht die Gesamtinvestition, ohne die Miete zu erhöhen — die Nettomietrendite fällt also unmittelbar. Weil Banken Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren, kommt der Betrag zusätzlich aus Eigenkapital: 10.500 € Unterschied bedeuten 10.500 € weniger für Tilgung, Rücklage oder das nächste Objekt.

Wie stark das auf den monatlichen Cashflow durchschlägt, rechnen die Regionalseiten mit einer identischen Beispiel-Einheit vor — dort sehen Sie auch, welche Kaltmiete oder welches Eigenkapital nötig wäre, damit sich die Einheit selbst trägt.

Kaufnebenkosten-Rechner →Cashflow-Rechner →Marktwert & Beleihungswert prüfen →

Wer zahlt, wann und worauf

Steuerschuldner: Nach § 13 GrEStG sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner. Im Kaufvertrag übernimmt sie praktisch immer der Käufer — zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt aber an den Verkäufer halten.
Bemessungsgrundlage: Besteuert wird die Gegenleistung (§ 8 GrEStG), also im Regelfall der beurkundete Kaufpreis — nicht der Verkehrswert und nicht der Beleihungswert.
Fälligkeit: Das Finanzamt erlässt nach der Beurkundung einen Steuerbescheid; fällig wird die Steuer einen Monat nach dessen Bekanntgabe (§ 15 GrEStG). Sie kommt also früh im Kaufprozess und muss aus Eigenkapital bereitstehen.
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst wenn die Steuer gezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG) — und erst dann trägt das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel ein. Ohne gezahlte Grunderwerbsteuer gibt es kein Eigentum.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

§ 3 GrEStG nennt mehrere Ausnahmen. Die praktisch wichtigsten:

Bagatellgrenze: Liegt die Gegenleistung nicht über 2.500 €, fällt keine Steuer an (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Achtung: wird die Grenze überschritten, ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.
Ehegatten und Lebenspartner: Der Erwerb vom Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist steuerfrei — auch im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
Verwandte in gerader Linie: Kauf von Eltern, Großeltern oder Kindern ist steuerfrei. Unter Geschwistern gilt das NICHT — sie sind Verwandte in der Seitenlinie und zahlen den vollen Satz.
Erbschaft und Schenkung: Fällt bereits Erbschaft- oder Schenkungsteuer an, wird nicht zusätzlich Grunderwerbsteuer erhoben.

Bewegliches Inventar senkt die Bemessungsgrundlage

Einbauküche, Möbel, Sauna oder Markise sind kein Grundstücksbestandteil. Wird ihr Wert im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, mindert er die Gegenleistung und damit die Steuer. Bei 20.000 € Inventar und 6,50 % spart das 1.300 €. Der Ansatz muss realistisch und belegbar sein — Finanzämter prüfen auffällig hohe Inventarwerte.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland?

Es gibt keinen bundesweit einheitlichen Satz — jedes Bundesland legt ihn selbst fest. Die Spanne reicht von 3,50 % (Bayern) bis 6,50 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Stand: Juli 2026.

Was kostet der Unterschied zwischen den Bundesländern konkret?

Bei einem Kaufpreis von 350.000 € liegen zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Satz rund 10.500 €. Dieses Geld finanzieren Banken in der Regel nicht mit — es muss aus Eigenkapital kommen und erhöht damit direkt die Summe, die Ihre Mieteinnahmen tragen müssen.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Nach dem notariellen Kaufvertrag setzt das Finanzamt die Steuer per Bescheid fest, üblicherweise mit einer Zahlungsfrist von einem Monat. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung — ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Kann man die Grunderwerbsteuer senken?

Der Satz selbst ist nicht verhandelbar. Die Bemessungsgrundlage lässt sich aber reduzieren: mitverkaufte bewegliche Gegenstände (Küche, Einbauschränke, Markisen) gehören nicht zum Grundstück und können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Bei Eigentumswohnungen zählt außerdem ein übernommenes Instandhaltungsrücklagen-Guthaben nach der neueren Rechtsprechung zum Kaufpreis — hier lohnt der Blick in den Vertrag. Die übrigen Kaufnebenkosten (Notar ~1,50 %, Grundbuch ~0,50 %, Makler ~3,57 %) kommen unabhängig davon hinzu.

Grunderwerbsteuer in den 16 Bundesländern

Was der Satz Ihres Landes bei 350.000 € Kaufpreis konkret bedeutet — und wie viel Sie in einem anderen Land zahlen würden.

Grunderwerbsteuer Bayern: 3,50 %

Bei 350.000 € sind das 12.250 €. Damit zahlen Sie hier den bundesweit niedrigsten Satz — im teuersten Land wären es 10.500 € mehr.